Czy wynajem wiąże się z koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej? Z pewnością nie jeden właściciel lokalu planujący jego wynajęcie zadawał sobie pytanie w jaki sposób powinien prawidłowo rozliczyć przychód z najmu, aby nie narazić się na spory z fiskusem i jednocześnie zapłacić jak najniższy podatek.
W przypadku wynajmowania kilku mieszkań nie powinniśmy się obawiać ryzyka, że zostanie to potraktowane jako działalność gospodarcza. Niestety w przepisach podatkowych nie ma jasnych kryteriów określających, od którego momentu stosowne będzie rozliczanie przychodów jako firma. Wydane dotąd interpretacje podatkowe także nie wskazują jednoznacznej granicy i w momencie, gdy istnieją obawy, że skala najmu może uniemożliwiać rozliczanie przychodu jako najem prywatny warto złożyć wniosek o interpretację indywidualną.
Najem w ramach działalności gospodarczej
Rozszerzenie zakresu swojej działalności gospodarczej o wynajem nieruchomości nie powinno być jednak traktowane z góry jako mniej opłacalne. W niektórych sytuacjach może być nawet bardziej korzystne niż w przypadku zastosowaniu form rozliczeń przeznaczonych dla najmu prywatnego (opisanych w dalszej części artykułu). Przede wszystkim umożliwia potrącenie straty podatkowej osiągniętej na wynajmie z dochodami uzyskiwanymi w ramach aktualnie prowadzonej działalności. Strata ta jest bardzo prawdopodobna w momencie, kiedy dokonywane są odpisy amortyzacyjne lub poczynione zostały znaczne nakłady na remont. Możliwa jest też sytuacja odwrotna, gdy dochody z najmu są kompensowane ze stratą z pozostałych rodzajów działalności.
W celu rozliczenia przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej należy pamiętać, aby:
- Wynajmowane nieruchomości były składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą;
- Umowy najmu były zawierane w jej ramach;
- W przedmiocie działalności był wynajem nieruchomości (PKD 68.20.Z, Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi).
Jeżeli najem nie będzie stanowił działalności gospodarczej do wyboru mamy jeszcze dwie formy rozliczeń:
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%)
- zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej: 18% i 32%).
Dlaczego warto wybrać zasady ogólne?
Rozliczenie wg skali z pewnością będzie opłacalne, w przypadku, gdy posiadanie lokalu wiąże się z ponoszeniem kosztów związanych z jego posiadaniem i wynajmowaniem, jak np. odsetki od kredytu, remonty, podatek od nieruchomości, zakup wyposażenia, jak i odpisy amortyzacyjne. Pojęcie amortyzacji na ogół utożsamiane jest z majątkiem wykorzystywanym na potrzeby działalności gospodarczej. Wiele osób z pewnością nie zdawało sobie sprawy, że można ją także wykorzystać przy optymalizacji obciążeń podatkowych w ramach najmu prywatnego. Odpisy amortyzacyjne naliczane są od wartości początkowej nieruchomości, którą w zależności od sytuacji, w jakiej staliśmy się właścicielami może stanowić cena nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkowa. Można ją również ustalić metodą uproszczoną (wg art. 22g, ust.10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł. Natomiast roczną stawkę amortyzacji dla budynków i lokali znajdziemy w wykazie stawek amortyzacyjnych stanowiący załącznik do wymienionej wyżej ustawy. W przypadku nieruchomości mieszkalnych wynosi ona 1,5%, a niemieszkalnych 2,5%. Pod pewnymi warunkami można także zastosować stawkę indywidualną, która umożliwia zamortyzowanie lokalu w ciągu 10 lat.
Czy ryczałt jest najkorzystniejszy?
W sytuacji, gdy najem nie jest rozliczany w ramach działalności gospodarczej istnieje możliwość opodatkowania go także w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Dzięki temu zamiast stawki 18% i 32% stosowanych przy zasadach ogólnych możemy zastosować 8,5% podatek od przychodu. Niestety wadą tej metody jest brak możliwości pomniejszenia przychodu czyli wartości otrzymanego czynszu o koszty uzyskania przychodu. W związku z tym może być ona opłacalna w przypadku, gdy nie mamy możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych czy nie ponosiliśmy znacznych wydatków na remont bądź wyposażenie.
Spróbujemy prześledzić na poniższym przykładzie zasady rozliczania w przypadku obydwu metod:
Pani Kowalska zakupiła za 400 tys. złotych 10-letnie mieszkanie, które przeznaczyła na wynajem. Czynsz miesięczny został ustalony na poziomie 3 tys. złotych. Z tytuły posiadania mieszkania ponosi opłaty wynoszące miesięcznie 700 zł, którymi najemca obciążony jest w ramach czynszu. Przy założeniu, że spełnione są warunki do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji (10%) wynajmująca stosując zasady ogólne uzyska w ciągu roku stratę podatkową i dzięki temu nie zapłaci podatku:
(12×3 000 zł) – (12×700 zł) – (400 000 złx10%) = -12 400 zł
Natomiast w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych byłaby zobowiązana do zapłaty podatku w wysokości:
(12×3 000 zł)*8,5% = 3 060 zł
W momencie, gdy zdecydujemy się na ryczałt warto zwrócić uwagę na odpowiednie skonstruowanie umowy. Przykładowo rozdzielenie wartości czynszu i ponoszonych opłat pozwoliłoby na zaoszczędzenie rocznie 714 zł (3 060 – 2.346) na podatku.
(12×2 300 zł)*8,5% = 2.346 zł
Przyjmuje się powszechnie, że ze względu na najniższą stawkę ryczałt jest metodą najkorzystniejszą. Powyższy przykład pokazał jednak, że optymalna forma opodatkowania zależy od konkretnej sytuacji i zanim podejmiemy ostateczną decyzję powinniśmy przeanalizować jaki będzie dla nas najbardziej opłacalny schemat rozliczeń.